Se evaluaron mecanismos de control de fachadas en construcciones de hasta 9 metros de altura.

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Jornada de Trabajo para mejorar la calidad de las construcciones y evitar siniestros.

Mediante Decreto de la Presidencia N° 2253, el Honorable Concejo Deliberante de General Pueyrredon convocó a una Jornada de Trabajo en el recinto de sesiones “para evaluar la normativa vigente en materia de construcción, mantenimiento y conservación de inmuebles en ejecución o existentes, cualesquiera sean sus dimensiones, altura o antigüedad”.

Estuvieron presentes las concejales Cristina Coria y Vilma Baragiola (UCR), Virginia Sívori (UC) y Angélica González (monobloque).

La convocatoria expresada en el artículo 1º “conlleva la necesidad de revisar, actualizar, modificar o proponer nueva normativa, concientizar sobre las responsabilidades de los actores, articular en forma interinstitucional y dotar, si fuere necesario, a las áreas con incumbencia en la temática, del equipamiento necesario para los nuevos contralores que pudieran surgir”.

Fueron invitados a participar representantes del Honorable Concejo Deliberante, el Departamento Ejecutivo, el Plan Estratégico Mar del Plata-Batán, la Cámara Argentina de la Construcción –delegación Mar del Plata-, el Centro de Constructores y Anexos, el Colegio de Arquitectos –CAPBA, Distrito IX-, el Colegio de Ingenieros de la Provincia de Buenos Aires Distrito II, el Colegio de Técnicos de la Provincia de Buenos Aires Distrito 5, la Universidad Nacional de Mar del Plata, UOCRA, el Foro de la Construcción y otras instituciones relacionadas con la temática.

Argumentos de la convocatoria

Se toman como referencia las ordenanzas 6997, 12562, 13231,  19115, 22663 y sus modificatorias, el Decreto D.E. 095/19 y lo dispuesto en el Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

Se considera que la Ordenanza Nº 13231 establece desde el Código de Ordenamiento Territorial (COT), y como resultante de la aplicación de la Ley Provincial 8912/77: el uso, la ocupación, subdivisión y equipamiento del suelo, la preservación de sus ámbitos arquitectónicos y paisajísticos y todos aquellos aspectos que tengan relación con el ordenamiento territorial del suelo en el Partido de General Pueyrredon.

La Ordenanza Nº 6997 y sus modificatorias fijan, a través del Reglamento General de Construcciones (RGC), los aspectos normativos para la realización de construcciones en el mismo ámbito.

Complementariamente a la norma precitada, rige la Ordenanza de Mantenimiento de Fachadas, Nº 12562 del año 1999, aplicable a aquellas construcciones que superen los nueve (9) metros de altura.

Los propietarios de edificaciones encuadradas en la ordenanza de mantenimiento de fachadas y muros medianeros, están obligados a conservarlos en perfecto estado, a lo largo de su vida útil.

La Ordenanza Nº 22663 regula las normas de mantenimiento electromecánico de ascensores y montacargas que, vale mencionar, ha posibilitado un efectivo control de los mismos, minimizando la ocurrencia de accidentes.

Por otra parte, los Entes Descentralizados del Municipio tienen facultades, como Autoridad de Aplicación, para determinar la factibilidad, el control y conservación de las obras de su especialidad propias o realizadas por terceros.

Es notorio, a la luz de pasados y recientes acontecimientos, que las normas vigentes al respecto hoy son insuficientes u obsoletas, ya que se han producido siniestros evitables, con derrumbes de edificaciones, balcones, sectores de fachadas o desprendimientos de mampostería, en inmuebles de más y de menos de nueve (9) metros de altura, con pérdida de vidas y  bienes  materiales.

La normativa vigente comprende situaciones constructivas que pueden representar riesgo para la seguridad pública y bienes materiales, abocadas mayormente al control edilicio de obras nuevas o en ejecución y las encuadradas en las específicas de ascensores y montacargas y fachadas.

Por los siniestros que generen los problemas de las edificaciones, existen responsabilidades, qué, según el lapso de tiempo transcurrido desde su finalización, la antigüedad de las mismas u otras circunstancias, recaen sobre los profesionales actuantes, las empresas constructoras, los administradores de consorcios y/o propietarios de esas edificaciones.

Debería periódicamente revisarse lo normado por el municipio, no solo en materia de construcciones, ascensores, montacargas, fachadas y muros medianeros, sino también de las instalaciones complementarias: eléctricas, sanitarias, de gas, calefacción, aire acondicionado y otras que existieran en los  mismos, a fin de analizar su suficiencia.

Por situación geográfica y características climáticas, sobre todo de Mar del Plata, pero también del resto del Partido de General Pueyrredon, las estructuras portantes y las instalaciones complementarias mencionadas, podrían tener menor vida útil, que es necesario atender, disminuyendo la siniestralidad que día a día se registra, no solo en elementos estructurales o de mampostería, sino también a través de  incendios, escapes de gas o pérdidas de agua, que, no atendidas debidamente, producen deterioros estructurales que devienen en episodios de mayor gravedad.

Pasado el período de responsabilidad profesional y/o de las empresas o constructores en general establecidos en el Código Civil y Comercial de la Nación, ésta recae en los propietarios y/o administradores de las construcciones, quienes deben velar por el buen mantenimiento y estado de las mismas.

En nuestra opinión, se debe perfeccionar una normativa que contemple los aspectos edilicios antes mencionados, para que los titulares o responsables, lo lleven a cabo con el debido control de la autoridad de aplicación municipal, tal como se realiza en el caso de las construcciones, fachadas, ascensores y montacargas.

Es factible no poder detectar a simple vista deterioros en los edificios, por ser ocultos los vicios constructivos, por lo que es necesario que los responsables realicen inspecciones periódicas más allá de las que las reglamentaciones vigentes disponen, con el objeto de anticiparse a potenciales deterioros.

Lo expresado no exime de responsabilidad al Municipio por situaciones visibles y/u objetivas de riesgo, las que deben ser, inmediatamente de detectadas, denunciadas, sancionadas y tomadas las medidas, por el personal del área de control de obras privadas, que con un plantel actual de setenta y cinco (75) inspectores, fiscalizan las veinticinco (25) áreas en que se encuentra dividido el Partido.

Con la finalidad de considerar el riesgo implícito en toda construcción  con frente o no al espacio público, sea de la altura que fuere, el Departamento Ejecutivo sancionó el Decreto Nº 095/2019, que a la fecha no ha sido puesto a consideración del HCD y del cual se debe clarificar su vigencia y aplicación.

El referido Decreto hace una serie de consideraciones sobre la necesidad de extremar las medidas precautorias de control, para evitar riesgos para la seguridad pública en edificaciones menores a nueve metros de altura.

En general se estima que el mismo no cubre plenamente aquellos riesgos, en tanto considera la antigüedad como posible causante de siniestros, cuando un edificio nuevo puede colapsar parcial o totalmente por motivos ajenos al paso del tiempo. Además menciona los riesgos de los elementos en voladizo, que son reales, pero existen otros, propios de una fachada en línea municipal o retirados de la misma, que no son precisamente voladizos. Tampoco considera riesgosa las tareas de pintura en fachadas y medianeras.

Además, la normativa en cuestión no contó con la convocatoria a referentes obligados por su experiencia en el tema: Colegios Profesionales, instituciones con larga trayectoria en la materia, Foro de la Construcción, Sindicatos afines, Universidad y otros; necesarios para tratar con mayor amplitud y análisis una temática tan específica.

Dadas las circunstancias se estima conveniente y necesario convocar a una Jornada de Trabajo que convoque a las áreas competentes del Municipio y las entidades e Instituciones del sector, con el objeto de analizar a fondo la normativa vigente, proponer modificaciones y considerar propuestas innovadoras.

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